Când Eric Wu era student în economie la Universitatea din Arizona, nu și-a folosit banii în plus pentru a cumpăra pizza sau bere. El a folosit 20.000 de dolari din banii bursei ca avans pentru o casă cu trei dormitoare lângă campus și a închiriat două camere colegilor de clasă. Wu a scufundat rapid acel venit într-o altă proprietate, apoi în alta. Până la absolvire, deținea aproximativ 25 de case în Tucson.
Astăzi, Wu, în vârstă de 36 de ani, este cofondator și CEO al companiei de tehnologie imobiliară Opendoor din San Francisco. Cu o finanțare de 1,3 miliarde de dolari, startup-ul a fost pionierul agresiv al unei nișe din industrie cunoscută sub numele de iBuying, cumpărarea și vânzarea online de case. De la lansarea sa în 2014, compania a cumpărat și vândut 50.000 de case în 23 de orașe din SUA Numai în acest an, Opendoor este pe cale să cumpere 5 miliarde de dolari în case. În timp ce iBuying reprezintă în prezent mai puțin de 1 la sută din tranzacțiile imobiliare anuale în valoare de 1,6 trilioane de dolari în SUA, acest număr este de așteptat să crească: concurenții Opendoor includ acum și alte startup-uri de tehnologie, precum și astfel de stalori imobiliari precum Keller Williams și Coldwell din Realogy Bancher.
Opendoor are un început clar în cursa pentru a reface industria imobiliară pentru era internetului. Dar odată cu apăsarea de a crește mai repede au apărut dureri în creștere. Automatizarea părților procesului de cumpărare și vânzare a casei a introdus probleme de securitate în deschiderile ușor accesibile ale Opendoor. Nu este clar când startup-ul va avea profit - și în ce măsură va avea nevoie de ajutorul agenților imobiliari locali, care ar putea privi compania ca o amenințare pentru existența lor. Și compania încă se confruntă cu întrebarea ce se întâmplă dacă piața imobiliară ia o întorsătură în rău.
aly raisman înălțime și greutate 2013
Conducerea și investitorii Opendoor rămân nedurați: spun că își propun o lume în care fricțiunea de cumpărare și vânzare a locuințelor este înlocuită cu câteva clicuri de buton. „Vă uitați la o oportunitate de piață de multe, multe miliarde de dolari”, spune Glenn Solomon, partener administrativ la firma de risc GGV Capital, care a condus Opendoor 20 milioane dolari Seria B în 2015. „Nu vor fi mulțumiți de unele cota de piață procentuală cu o singură cifră sau chiar cu două cifre mici. Vor să schimbe cu adevărat modul în care operează această industrie. '
Opendoor mai are un drum lung de parcurs pentru a atinge acest obiectiv - și pentru a-și realiza evaluarea recentă de 3,8 miliarde de dolari. Dar dacă Wu își poate atinge viziunea ambițioasă, acest număr va părea scăzut. „Nimeni”, spune el, „nu a reinventat vreodată această categorie”.
Oportunitate de deblocare
Opendoor promite să atenueze multe dintre agravările mutării, cum ar fi inconvenientul prezentărilor și al deschiderii de case și media de 70 de zile pe care le necesită vânzarea unei case de la listare până la închidere. Furnizați câteva detalii despre casa dvs. online. Opendoor generează un preț de ofertă și aranjează inspecții și va finaliza reparațiile necesare odată ce ați ales data mutării. Opendoor își câștigă banii prin revânzarea casei la un preț mai mare și prin achitarea unei taxe, plătite de vânzători, între 6 și 13 la sută (taxele pentru agenții imobiliari sunt de obicei de 6 la sută).
Wu a construit dovada conceptului pentru Opendoor în 2013 cu ajutorul mentorului său, fostul director general Khosla Ventures (și acum membru al consiliului de administrație al Opendoor) Keith Rabois și în curând a obținut o serie de 10 milioane de dolari. Investitorii includ Andreessen Horowitz, Softbank, GV, fondatorul Uber Travis Kalanick, co-fondatorul Reddit Alexis Ohanian și președintele Y Combinator Sam Altman. Compania s-a lansat pe piața Phoenix și s-a extins în curând și la altele. Startup-ul are 1.300 de angajați și o finanțare suplimentară de 3 miliarde de dolari pentru a continua desfășurarea cumpărării de case. Opendoor a spus-o anterior intenționează să fie în 50 de orașe până în 2020.
Cei apropiați de Wu îl descriu ca inteligent, energic și obsedat de imobiliare. După facultate, a cofondat site-ul de căutare a apartamentelor RentAdvisor.com în 2007 și, doi ani mai târziu, analistul de date de cartier Movity, care în cele din urmă vândute către Trulia. „Nu sunt mulți oameni pe planetă cu atât de multă experiență atât în modul în care funcționează startup-urile, cât și în modul în care funcționează piața imobiliară rezidențială”, spune Solomon.
Anul trecut, Opendoor a cumpărat peste 11.000 de case și a vândut peste 7.000 - mai mult de două ori decât volumul total al celui mai apropiat concurent, Offerpad. Opendoor cheltuie mai puțin pentru renovări decât concurenții și se concentrează mai mult pe vânzarea rapidă, estimează Mike DelPrete, cărturar la reședință la Școala de Afaceri Leeds de la Universitatea din Colorado. „De obicei, este un strat nou de vopsea și același covor pe care l-au pus în toate casele - îl numesc„ covorul Opendoor ”, spune DelPrete, care conduce programul de tehnologie imobiliară al universității și urmărește iBuyer industrie. „Modelul lor este despre eficiența operațională.”
Opendoor este capabil să predea rapid casele în parte pentru că, așa cum sugerează și numele, casele sale deschise sunt ultra-accesibile. Listările vacante elimină necesitatea coordonării între agenți, vânzători și potențiali cumpărători. În loc de o cutie de blocare tradițională care conține o singură cheie pe care doar un agent imobiliar autorizat o poate accesa simultan, clienții Opendoor își folosesc smartphone-urile pentru a intra în case.
„Credem că, dacă doriți doar să navigați și să vizitați case”, spune Wu, „ar trebui să facem acest lucru cât mai simplu și la cerere posibil”.
Intrarea în interior a fost atât de simplă inițial - trimiterea de mesaje text unui număr și furnizarea unei adrese de e-mail - încât a dus la probleme. Un fost Opendoor administrator spune că, în primii câțiva ani, vizitatorii găseau în mod regulat oameni dormind în casele Opendoor. „Oamenii ar fi tabără doar în case pentru că nu era nimeni acolo”, spune angajatul. „Ar ocupa case săptămâni întregi. A fost o problemă majoră.
În 2017, compania și-a limitat fereastra deschisă între orele 06:00 și 21:00, a instalat senzori de mișcare pentru a detecta dacă cineva a rămas o perioadă prelungită sau după ore și a angajat companii de securitate pentru a efectua apeluri interne, după cum este necesar. Acum, Opendoor folosește și firme terțe care ajută la validarea identităților utilizatorilor.
Noile măsuri elimină doar câțiva actori răi. Pe 18 aprilie, Liliana Ornelas, o agentă imobiliară din Dallas, cu 14 ani, a dus o femeie clientă să viziteze o casă cu trei dormitoare pe o stradă liniștită din suburbia Mesquite. Au dat peste un bărbat care fusese îngropat în dormitorul principal fumând ceea ce Ornelas spune ea crede că a fost crack.
În timp ce bărbatul a părăsit casa și Ornelas și clientul ei nu au fost răniți, agentul spune că ea a promis că nu va mai arăta case Opendoor. Ea a raportat incidentul către Opendoor (și către Comisia imobiliară din Texas), dar compania nu a urmat niciodată.
Opendoor a refuzat să comenteze episod. Într-o declarație, Brad Bonney, șeful departamentului de siguranță și experiență la domiciliu al Opendoor, a declarat: „Când primim rapoarte de activitate neautorizată sau suspectă în casele noastre, ne angajăm imediat cu clienții noștri, investigăm și trimitem în mod regulat chestiile la forțele de ordine. De asemenea, investim considerabil în măsuri de securizare a locuințelor noastre, inclusiv sisteme de monitorizare a casei, patrule de securitate și verificarea clienților înainte ca aceștia să aibă acces la proprietățile noastre. '
În orașele din Phoenix, Tempe, Mesa și Glendale, poliția are înregistrări de cel puțin 10 incidente la casele Opendoor care datează din 2018, potrivit ofițerilor locali de informații publice. Într-una, ofițerii au arestat doi indivizi care a spus că au intrat în casă pentru a injecta heroină și a rămâne noaptea. Într-un altul, poliția a arestat un squatter care avea un mandat de crimă restant. Potrivit raportului incidentului, acesta le-a explicat ofițerilor că a reușit să intre în casă pentru că era „deschisă” începând cu ora 6 a.m. în fiecare zi.
Imobilul este deja o profesie periculoasă, mai ales pentru femei. Raportul de siguranță din 2018 al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari a constatat că 41% dintre femeile Agenții imobiliari și 20% dintre bărbați au trăit o situație la locul de muncă care i-a făcut să se teamă pentru siguranța lor. A existat o discrepanță clară în rândul agenților imobiliari Inc. a vorbit cu această poveste: unul din nouă bărbați și-a exprimat teama de caracterul deschis al Opendoor, în timp ce patru din cinci femei au făcut-o. Collette McDonald, agent imobiliar din Atlanta, spune că poartă o armă cu ea în toate turneele de la Opendoor. „Clientul meu și cu mine rămânem împreună”, spune ea. „Nimeni nu intră într-o cameră fără cealaltă persoană”.
Opendoor susține că proprietățile sale nu sunt mai periculoase decât deschiderile tradiționale și spectacolele private la domiciliu. „Tipurile de lucruri care se întâmplă în orice casă de pe piață pot și se întâmplă la casele Opendoor”, spune Bonney.
În această primăvară, Opendoor a adăugat un mesaj în aplicația sa prin care îi anunța pe cumpărătorii potențiali că „ar putea întâlni alți vizitatori” dacă a fost deschisă recent o casă. Clienții au solicitat posibilitatea de a rezerva orele turului sau de a le bloca pe altele, iar compania a dezbătut pe larg dacă să adauge astfel de caracteristici, potrivit Bonney.
„Una dintre valorile Opendoor este că puteți merge la orice casă Opendoor oricând între orele 6 a.m. și 9 p.m. fără programare, spune Bonney. „Așadar, încă ne gândim cum să încorporăm acest tip de feedback contradictoriu.”
Găsirea - și păstrarea - aliaților din industrie
Aproximativ 90 la sută dintre cumpărătorii Opendoor folosesc agenți, un număr egal cu industria în ansamblu. Dar, datorită ușurinței de a vinde către Opendoor, mai puțin de 10% dintre vânzători sunt reprezentați de agenți.
În timpul interviurilor, Wu și-a ales cuvintele cu atenție atunci când a discutat despre potențialul Opendoor de a înlocui agenții imobiliari. „Realitatea cu agenții imobiliari de astăzi”, a spus el pe scenă la conferința globală Startup Grind din Silicon Valley din februarie, „rolul lor se schimbă de la gestionarea proiectelor - în special în ecosistemul nostru, unde automatizăm multe procese - la sfat.
este Johnny Mathis într-o relație
Opendoor are un stimulent pentru a menține relații bune cu agenții imobiliari. Agenții au puterea de a arăta proprietățile pe care le aleg. De asemenea, pot sugera Opendoor ca cumpărător pentru clienții care doresc să vândă.
S-ar putea să nu fie surprinzător, atunci, că compania a testat co-listarea unor proprietăți cu agenți din Phoenix. Opendoor operează acum un program de trimitere a agenților pentru clienții ale căror case nu se încadrează în parametrii săi (cel mai frecvent, între 100.000 și 500.000 USD și construite după 1960). Din iulie, Opendoor a început să își listeze proprietățile pe site-ul de brokeraj Redfin și să plătească comisioanelor companiei pentru vânzările finalizate.
Delprete vede aceste mișcări ca un semn că Opendoor trebuie să își mărească volumul de cumpărare și să-și vândă casele mai repede. Compania declară că este în prezent în ritm pentru peste 30.000 de tranzacții în 2019 - un număr semnificativ, dar totuși mai puțin de 0,6 la sută din totalul național proiectat volumul anului. „Ceea ce a realizat Opendoor este că este destul de greu să perturbi spațiul imobiliar și, în special, agenții imobiliari, lucrând împotriva tuturor celorlalți din industrie”, spune DelPrete. „Agenții îi ajută pe consumatori să se simtă în siguranță cumpărând și vândând o casă.”
Opendoor, la rândul său, insistă asupra faptului că aceste noi inițiative nu reprezintă o schimbare de direcție. „Am lucrat întotdeauna cu și am vrut să colaborăm cu agenți”, spune Tyler Hixson, șeful strategiei industriei imobiliare a companiei. „Sunt clienți repetați, deci sunt un aliat cu adevărat grozav.”
Între timp, start-up-urile de tehnologie imobiliară (proptech) Offerpad și Knock, ambele lansate în 2015, au strâns o datorie și un capital propriu de 1,6 miliarde de dolari. Zillow tranzacționat public anul trecut a adăugat o opțiune „vinde acum” pe site-ul său. Iar firmele imobiliare tradiționale lansează din ce în ce mai mult propriile programe iBuying pentru clienți, Keller Williams și Coldwell Banker intrând pe piața ofertei instant în ultimul an.
„Asta caută oamenii în societatea noastră de astăzi - comoditate”, spune Frank Obringer, președintele brokerajului rezidențial al Coldwell Banker din Dallas / Fort Worth, una dintre piețele care pilotează sistemul. „Am văzut de ce acest lucru poate fi atractiv pentru consumator și, așadar, trebuie să avem un produs pentru a concura.”
Pariuri pe o economie puternică
Pentru toate aceste companii, devorarea imobilelor în volume mari implică un grad ridicat de risc. Accidentele de locuințe precum cea care a început în 2007, deși rare, ar fi catastrofale pentru orice firmă care deține cantități imense de proprietăți, spune Andrew Caplin, profesor de economie la Universitatea din New York. În cazul în care se întâmplă, „sunt morți”, spune el. - Ei dau faliment. Opendoor ar putea avea un avantaj, remarcă Caplin, prin faptul că datele sale imobiliare pe multe piețe ar putea oferi indicatori timpurii în cazul în care o astfel de recesiune va veni.
În acest scop, Opendoor deține proprietățile sale pentru o medie de doar 90 de zile, spune Dod Fraser, vicepreședintele Opendoor. „Atâta timp cât suntem disciplinați cu privire la vânzarea caselor noastre”, spune el, „volatilitatea prețurilor la care suntem expuși este mică”.
Chiar dacă compania poate rămâne în fața unei recesiuni potențiale și a unei liste în creștere de concurenți, capacitatea Opendoor de a-și îndeplini obiectivele de schimbare a industriei se bazează pe faptul că poate transforma nișa iBuying în noul normal. Majoritatea oamenilor au multe luni de planificat pentru mutarea lor și vor să-și maximizeze întoarcerea, spune Gilles Duranton, scaun decan în domeniul imobiliar la Școala Wharton a Universității din Pennsylvania. „În general, cred că [modelul Opendoor] va funcționa”, spune el, „dar vor captura mai mult de 2 sau 3% din piață? Ma indoiesc. Și cred că visează mult mai mult decât atât.
În timp ce Wu visează cu siguranță mare, el lasă puțin timp pentru odihnă. „Nu doarme noaptea”, notează un fost asistent, adăugând că CEO-ul trimite adesea angajaților e-mailuri sau mesaje Slack cu idei în mijlocul nopții.
Wu a refuzat să dezvăluie dacă compania este încă profitabilă, spunând că nu este unul dintre obiectivele actuale ale companiei. În cele din urmă, el prevede Opendoor ca un ghișeu unic în care clienții nu numai că pot cumpăra sau vinde case, ci și aranja finanțare, ipoteci și transferuri de titluri; cumpărați asigurări; decorați și personalizați noua lor casă; și aranjați serviciile de mutare. „Dacă putem integra vertical categoria, reconstruim fiecare componentă de la capăt, automatizăm o mulțime de pași și facem un singur clic pentru a cumpăra, vinde sau comercializa”, spune el, „credem că vom construi cea mai mare piața caselor. Vom elimina toate fricțiunile. Poate dura 10, 20, 30 de ani. '
Deceniile ar putea fi o cronologie lungă pentru mulți antreprenori, dar nu și pentru Wu, care s-a concentrat singur asupra imobilelor de când era adolescent. „Dacă putem construi o experiență simplificată online și o putem face la cel mai mic cost posibil”, spune el, „cred cu tărie că vom câștiga categoria”.
