LEASING IMOBILIAR

Un contract de închiriere este un contract între un proprietar și un utilizator de proprietate. În contractele de închiriere de afaceri, proprietarul (locatorul) primește compensații financiare și, în schimb, chiriașului (locatarului) i se dă dreptul de a-și desfășura activitatea pe proprietate. Există multe tipuri diferite de aranjamente de închiriere a proprietății și multe considerente diferite pe care proprietarii de afaceri ar trebui să le cântărească înainte de a încheia un astfel de contract. Dar leasingul este foarte popular în rândul proprietarilor de întreprinderi mici: astfel de aranjamente permit întreprinderilor noi sau cu dificultăți financiare să își deturneze capitalul către alte nevoi de afaceri. Într-adevăr, multe întreprinderi mici operează în facilități închiriate pentru întreaga lor existență. Desigur, arendarea proprietății poate fi ea însăși o activitate de mic business.

TIPURI DE LOCAȚII DE PROPRIETATE

Leasing cu servicii complete

Acest tip de leasing este utilizat în principal în clădirile de birouri cu mai mulți chiriași. În esență, locatarii care sunt de acord cu astfel de aranjamente plătesc o singură sumă forfetară pentru o gamă largă de servicii suplimentare, în plus față de plata contractului de închiriere. În condițiile contractelor de leasing cu servicii complete, proprietarul este responsabil pentru furnizarea unui număr de servicii diferite pentru chiriașii săi, inclusiv securitate, întreținere, servicii de curățenie și diverse utilități (apă, electricitate, aer condiționat, căldură).

Arendă brută

În conformitate cu condițiile unui contract brut de leasing, locatarul plătește locatorului o sumă brută pentru chirie (precum și impozitul pe vânzări, dacă este cazul). Costurile proprietății, cum ar fi impozitele pe proprietate, asigurările și întreținerea, sunt responsabilitatea proprietarului; chiriașul este responsabil pentru utilități. Uneori, contractul de închiriere va include prevederi care impun chiriașului să acopere costurile proprietății care depășesc un anumit nivel specificat.

Variațiile acestui acord de bază de leasing includ leasingul plat și leasingul cu trepte. Leasingul plat este cel mai de bază tip de contract și, în general, cel mai popular în rândul întreprinderilor mici. Solicită ca locatarul să plătească un preț fix fix pentru o anumită perioadă de timp. Pe de altă parte, contractul de închiriere pas cu pas necesită o escaladare treptată a plății de bază a chiriei în timp, ca recunoaștere a creșterii probabile a cheltuielilor proprietarului în domenii precum impozite, prime de asigurare și întreținere. Un contract de leasing aferent, cunoscut de obicei sub denumirea de leasing cu costul vieții, include creșteri ale chiriei pe baza cifrelor generale ale inflației, mai degrabă decât creșteri ale cheltuielilor specifice.

Arendă netă

Leasingul net este cel mai omniprezent dintre diferitele tipuri de contracte de leasing. În condițiile unui contract de închiriere net, chiriașul plătește proprietarului o chirie de bază plus o sumă suplimentară care acoperă cota chiriașului din impozitele pe proprietate. Atunci când taxele cresc, este responsabilitatea chiriașului să acopere aceste costuri. Obligațiile fiecărui chiriaș sunt calculate prin determinarea ce procent din totalul facilității este ocupat de fiecare chiriaș; astfel, un chiriaș care ocupă 20% din instalație plătește 20% din creștere.

Variațiile contractului de leasing net de bază includ contractul de închiriere „dublu net” și „triplu net”. În cadrul unui contract de închiriere dublu net, chiriașul este responsabil pentru ridicarea primelor de asigurare adăugate, precum și a majorărilor de impozite; în cadrul contractelor de leasing triple-net, chiriașii sunt responsabili pentru acoperirea primelor de asigurare, a majorărilor de impozite, și costurile asociate cu întreținerea și / sau reparațiile clădirii, parcării și a altor zone utilizate de locatar. Contractul de închiriere triple-net este popular printre proprietari din motive evidente; proprietarii de întreprinderi mici ar trebui să rețină că astfel de aranjamente îi fac uneori pe proprietari mai puțin atenți la întreținerea în aceste zone decât ar fi dacă ar trebui să plătească singuri factura.

Procentaj de leasing

Acest aranjament solicită chiriașilor să plătească o chirie de bază și / sau un procent din venitul brut al locatarului. Acest procent, care poate ajunge până la 10-12 la sută în unele contracte, este plătit anual, semestrial sau trimestrial (unele centre comerciale și centre comerciale, totuși, necesită plăți chiar mai frecvente). Acest aranjament este preferatul locatorilor cu proprietăți în zonele râvnite cu amănuntul; chiriașii sunt mai puțin înclinați, dar legile cererii și ofertei fac deseori posibil ca proprietarii de bunuri dorite să insiste asupra ei. Proprietarii de întreprinderi mici ar trebui să înțeleagă pe deplin ceea ce definește contractul drept „venit brut”. „Fiți specific în modul în care definiți vânzările brute”, a scris Fred Steingold în Ghid legal pentru începerea și administrarea unei întreprinderi mici . „În funcție de tipul dvs. de afacere, anumite articole ar trebui deduse din vânzările brute înainte de determinarea procentului de chirie. Iată câteva posibilități:

marfa returnata
taxele pe care le faceți pentru livrare și instalare
vânzări de la distribuitoare automate
depozite rambursabile
catalog sau vânzări prin comandă prin poștă
taxa de vanzari

Pe scurt, asigurați-vă că leasingul dvs. exclude toate articolele care supraestimează vânzările dvs. din locația pe care o închiriați. '

cati ani are mahony lox

AVANTAJE ȘI DEZVANTAJE ALE CONCESIONARULUI

Administrația pentru întreprinderi mici (SBA) îi sfătuiește pe proprietarii de întreprinderi mici să ia în considerare o varietate de factori atunci când cântărește dacă închiriați sau cumpărați proprietăți. Aceste considerații includ:

Cerințe de operare - dacă se așteaptă ca cerințele de funcționare ale companiei să se schimbe semnificativ în următorii câțiva ani, ar fi probabil preferabilă leasingul, deoarece permite întreprinderilor să se deplaseze mai ușor.
Oferta de capital și necesitățile de capital - leasingul eliberează un procent mai mare din capitalul unei întreprinderi mici pentru alte nevoi operaționale (publicitate, producție, echipamente, salarizare etc.). Dacă afacerea nu are o mulțime de bani în plus la îndemână (și puține întreprinderi mici au), atunci leasingul poate fi alegerea cea mai rezonabilă. Acesta este probabil cel mai mare motiv pentru care companiile mici închiriază.
Flexibilitate de finanțare și plată - În general, este mai ușor să asigurați finanțarea pentru a închiria decât să cumpărați o proprietate. În plus, contractele de leasing pot fi repartizate pe perioade mai lungi decât împrumuturile și pot fi structurate pentru a compensa variațiile fluxului de numerar (acesta din urmă poate fi un factor important pentru întreprinderile sezoniere).
Valoare de revânzare - Este posibil ca valoarea proprietății să crească? Dacă da, cât? Mulți proprietari de întreprinderi mici aleg să cumpere mai degrabă decât să închirieze - chiar dacă trebuie să acumuleze datorii semnificative - dacă decid că activul este o investiție utilă pe termen lung.
Echipamente - Multe contracte de închiriere includ prevederi care oferă locatarilor o flexibilitate sporită în ceea ce privește modernizarea și / sau întreținerea echipamentelor.
Impozite - Proprietarii de proprietăți beneficiază de beneficii fiscale, cum ar fi amortizarea și creditele fiscale pentru investiții care nu sunt deschise chiriașilor.

ALTE CONDIȚII DE ARENDĂ

În plus, există și alte elemente ale unui contract de închiriere care pot influența considerabil acceptabilitatea generală a unui contract. Detaliile contractelor de închiriere pot varia enorm. „În teorie”, a remarcat Steingold, „toate condițiile unui contract de închiriere sunt negociabile. Cu toate acestea, cât de departe puteți negocia depinde de condițiile economice. Dacă proprietățile dorite sunt aproape de ocuparea deplină în orașul dvs., este posibil ca proprietarii să nu fie dispuși să negocieze cu dvs. asupra prețului sau a altor condiții majore de închiriere. Pe de altă parte, în multe părți ale țării în care spațiul comercial a fost supra-construit, proprietarii sunt dornici să negocieze cu întreprinderile mici pentru a umple unitățile goale. '

Îmbunătățiri arendate

Contractele de închiriere acoperă de obicei orice remodelare care trebuie făcută proprietății și specifică cine va plăti pentru aceasta. Majoritatea acestor lucrări se încadrează în categoria „îmbunătățirilor locative”: mochetă, izolație, instalații sanitare și cabluri electrice, iluminat, ferestre, plăci de plafon, sisteme de aspersoare și de securitate și sisteme de încălzire și aer condiționat. Contractul de leasing ar trebui să specifice fiecare îmbunătățire și când vor fi efectuate - în mod ideal înainte de mutare. Proprietarul va fi mai dispus să facă astfel de îmbunătățiri dacă durata contractului de închiriere este lungă și / sau spațiul ocupat este substanțial, iar îmbunătățirile sunt de natură generală. Cu toate acestea, după cum a remarcat Steingold, „dacă dvs. [proprietarul unei mici afaceri] aveți nevoi specializate - de exemplu, conduceți un laborator de fotografii sau un studio de dans - și camera dvs. întunecată sau podeaua din lemn de esență tare ar avea o valoare limitată pentru majoritatea viitorilor chiriași, nu vă așteptați ca proprietarul să ridice de bună voie costurile îmbunătățirilor. Proprietarul ar putea dori chiar să vă perceapă ceva pentru a acoperi costul remodelării spațiului după ce ați plecat. Unele contracte de închiriere oferă chiriașilor opțiunea de a face ei înșiși îmbunătățiri, cu condiția să respecte anumite linii directoare și restricții.

kari lacul vulpe 10 vârstă

Durata contractului de închiriere

Negocierile dintre chiriași și proprietari se confruntă adesea cu privire la durata contractului de închiriere, cu excepția cazului în care proprietarul unei mici afaceri are o imagine clară a viitorului. Locatorii doresc în mod normal leasinguri lunare, locatarii leasinguri scurte cu drept de reînnoire. În general, proprietarii de întreprinderi mici încearcă să asigure contracte de închiriere cu lungimi medii. Contractele de închiriere de mai puțin de un an îi pot lăsa mai vulnerabili decât și-ar dori, dar și termenele de mai mulți ani pot fi periculoase, mai ales dacă afacerea este nouă și nedovedită. Un compromis obișnuit este includerea unei „clauze de opțiune” în contract, astfel încât locatarul să poată rămâne dacă dorește la încheierea perioadei originale de închiriere.

Exclusivitate

Mulți proprietari de întreprinderi mici insistă în mod rezonabil că orice contract de închiriere pe care îl semnează conține ceea ce este cunoscut în mod obișnuit ca o „clauză de exclusivitate”. Această clauză oferă chiriașului dreptul exclusiv de a-și vinde produsul sau serviciul pe proprietate, obligând locatorul să împiedice astfel de vânzări de către alți chiriași.

Asigurare

Proprietarii cer adesea locatarilor să asigure o asigurare în cazul în care 1) chiriașul dăunează proprietății închiriate sau 2) clienții sau alții suferă răni în incintă. Astfel de clauze pot lipsi dacă spațiul închiriat este strict pentru uz de birou. Atunci când chiriașul solicită asigurarea, proprietarul stabilește frecvent suma.

Utilizarea premiselor

Proprietarii de centre comerciale / centre comerciale includ de obicei limbă în contractul de închiriere, oferind detalii specifice privind utilizările aprobate ale spațiilor care sunt închiriate. Astfel de prevederi servesc adesea pentru a proteja afacerile altor chiriași. De exemplu, proprietarul unei cafenele dintr-un centru comercial poate fi destul de nemulțumit dacă vecinul său, care anterior conducea un magazin liniștit de obiecte sportive, decide să schimbe vitezele și să lanseze un salon de tatuaje.

În plus, contractele de închiriere oferă prevederi și reglementări privind multe alte aspecte de interes atât pentru locatori, cât și pentru locatari. Acestea includ:

Semnalizare (reglează dimensiunea, stilul și luminozitatea semnelor publicitare pentru chiriași)
Respectarea diferitelor legi de zonare, permise și restricții privind utilizarea spațiului
Respectarea altor legi locale, de stat și federale
Subînchirierea sau atribuirea contractului de leasing
Definiția spațiului închiriat
Depozit de securitate
Dreptul proprietarului de a intra în spațiul închiriat
Relocare (în care proprietarul mută un chiriaș într-un alt spațiu din cauza remodelării sau extinderii de către un chiriaș învecinat)
Prevederi implicite
Ore de funcționare
Incidente de deteriorare sau distrugere din cauze naturale
Reparații
Prevederi de despăgubire
Abandon (de către chiriaș, fie prin abandon direct, ore diminuate de funcționare etc.)
Condamnare (cazuri în care o parte sau o parte a proprietății este preluată de către oraș, județ, stat sau guvern federal pentru alte utilizări, cum ar fi rutierul, dreptul de trecere sau servitutea de utilități)
Clauze de salvare (în cazul unor evoluții catastrofale - tornade, revolte, războaie, inundații, secete etc.)
Clauze de închiriere (permite proprietarului companiei să rupă contractul de închiriere dacă un magazin ancoră se închide sau se mută)
Clauze de recuperare (cunoscută și sub numele de clauză de anulare, aceasta permite proprietarilor să evacueze chiriașii pentru încălcarea contractului dacă chiriașul nu este în măsură să îndeplinească cerințele minime de chirie)

ALEGEREA ÎNTRE CLĂDIRI EXISTENTE ȘI PLANIFICATE

Majoritatea întreprinderilor înființate se mută în facilități deja existente. Mulți proprietari de întreprinderi mici, cu mijloacele de a face acest lucru, aleg noi facilități pentru caracteristici sau prestigiu și încheie contracte de leasing în timp ce instalația este încă în etapele sale de planificare. Proprietarul inteligent al întreprinderilor mici va lua în considerare potențialele beneficii și dezavantaje ale ambelor alegeri înainte de a decide. „Leasingul într-o clădire existentă oferă Locatarului” more mai multe [cunoștințe despre loc] în momentul ocupării unui spațiu nou decât orice altă opțiune de facilități ”, a spus Wadman Daly în Relocarea locului dvs. de muncă . „Mai mult decât în orice alte circumstanțe, [locatarul] este în măsură să inspecteze îndeaproape atât facilitatea, cât și condițiile contractelor de leasing propuse într-o serie de locații concurente. Cu toate acestea, natura contractului de leasing într-o clădire existentă semnifică un control minim al chiriașilor asupra variabilelor potențiale, fie în leasing, fie în instalație. Tarifele de închiriere, costurile de întreținere și escaladare, utilitățile și caracteristicile clădirii sunt fixe sau relativ negociabile. Proprietarii pot varia în ceea ce privește reducerile și clauzele de finisare a costumului, cu toate acestea structura lor de bază a prețurilor, precum cea a clădirii și a sistemelor mecanice, rămâne neschimbată. Desigur, nu există implicații pentru investitori cu această opțiune. '

Dar Daly avertizează că leasingul într-o clădire planificată conține propriul său amestec de caracteristici atractive și incertitudini: „Caracteristicile clădirii [într-o clădire planificată] vor fi noi, actualizate și, într-o anumită măsură minimă, capabile de ajustare la chiriaș nevoie. Dacă închirierea dvs. este suficient de importantă pentru dezvoltator, este posibil să primiți o atenție când vine vorba de cereri speciale de identificare, parcare, securitate, o locație excelentă în clădire etc. ' Cu toate acestea, proprietarii de întreprinderi mici ar trebui să fie precauți atunci când se apropie de astfel de contracte de închiriere, pentru că atât aspectul final și utilitatea clădirii - cât și costurile acesteia - rămân nevăzute și netestate atunci când clădirea se află în etapele sale de planificare. „Tarifele de închiriere propuse trebuie examinate în lumina proiectelor comparabile cu avantaje similare”, a scris Daly. „Descrierile caracteristicilor mai puțin evidente, cum ar fi parcarea, sistemele de tratare a aerului, securitatea, întreținerea etc., ar trebui să fie clare și complete. Istoricul dezvoltatorului care face oferta ar trebui să fie inspectat cu atenție. Există o istorie a construcției de calitate la rata de închiriere solicitată sau a unei construcții pentru revânzare rapidă? Există reputație pentru o bună întreținere sau neglijare benignă? Indiferent [de] mărimea contractului de închiriere sau de durata locațiunii propuse, aceste întrebări și întrebările conexe ar trebui examinate. ”

ÎNCHIRIEREA PROPRIETĂȚII CA AFACERE

Cumpărarea, deținerea și închirierea de proprietăți este, de asemenea, o practică obișnuită pentru micile afaceri. Poate începe modest când un cuplu are dificultăți în a vinde o reședință și alege să o închirieze. Apoi, cu experiența acumulată, își extind activitatea de activitate prin cumpărarea, restaurarea și închirierea altor proprietăți. Proprietarul unei mici afaceri, acum locator, va fi ghidat de acele principii care îl favorizează pe locator, deja indicate mai sus. Leasingul de proprietăți comerciale este uneori începutul și alteori punctul culminant al unor astfel de proiecte. În timp ce majoritatea fundamentelor leasingului sunt bine stabilite și tradiționale, inovația este încă posibilă în comercializarea unor astfel de proprietăți. Un exemplu este raportat de Brandice Armstrong, care scrie în Jurnal Record (Orasul Oklahoma). Armstrong scrie despre succesul unui cuplu din Oklahoma City angajat în leasingul de locuințe și comercial în leasingul unei clădiri comerciale. Proprietarii s-au lovit de ideea organizării unei „case deschise”, practic necunoscută în domeniul comercial. Au oferit băuturi răcoritoare și premii la ușă. Au obținut imediat 14 piste semnificative.

BIBLIOGRAFIE

Armstrong, Brandice J. „Cuplul adoptă o abordare unică a leasingului de proprietăți comerciale”. Jurnal Record . 18 ianuarie 2006.

Daly, Wadman. Relocarea locului dvs. de muncă: un ghid al utilizatorului pentru achiziționarea și pregătirea facilităților comerciale . Publicații clare, 1994.

„Trusa gratuită oferă ajutor chiriașilor comerciali.” Business First-Columbus . 26 mai 2000.